Kiracı Çatı Onarımı Kim Öder? Türk Borçlar Kanunu m.303, 305, 306 ve Yargıtay 6. HD İçtihadı

Kira İlişkisinde Çatı = Ev Sahibi — Hızlı Yanıt

Kira hukukunda çatı tamiri kesin olarak kiraya verene (ev sahibine) aittir. Türk Borçlar Kanunu m.303 kiraya vereni “kiralananı kullanıma elverişli halde teslim etme ve sürdürme” yükümü altına koyar; m.306 kiracıya gerekirse onarımı yaptırıp bedeli mahsup etme hakkı verir; m.305 ayıbın varlığında kira indirimi isteme hakkı tanır. Bu üç madde emredici hüküm olduğundan, sözleşmeye “çatı tamirine kiracı katılır” yazılsa bile bu hüküm geçersizdir ve uygulanamaz. Apartmanın ortak çatısı için KMK m.20/a uyarınca masraf kat malikine düşer; kiracı bu paya katılmaz, yalnızca temizlik, asansör elektrik, su, bahçıvan gibi günlük kullanım giderlerini öder (TBK m.317-318). Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bu prensibi yıllardır istikrarlı olarak uygulamaktadır.

Hukuki bilgilendirme: Bu makale 30 yılı aşkın gayrimenkul ve kira hukuku tecrübesine dayalı genel bilgi amaçlıdır. Sözleşme metni, ayıbın derecesi ve tarafların davranışı somut sonucu etkiler. Açılan veya açılacak davanız için Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattan görüş alın.

1. TBK m.303: Kiraya Verenin Zorunlu Yükümlülüğü

TBK m.303 metni:

“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”

Bu hüküm üç katmanlı yükümlülük getirir:

1. Teslim sırasında kullanıma elverişli durum.
2. Sözleşme süresince bu durumun korunması.
3. Aksi sözleşme şartlarının geçersizliği (m.115 ve emredici hüküm doktrini).

Çatı, “sözleşmede amaçlanan kullanım”ın temel altyapı koşuludur. Sızıntı, küf, su hasarı bu kullanımı engeller; ev sahibi onarımı yaptırmazsa borcunu ihlal etmiş sayılır.

Yargıtay 6. HD Yaklaşımı

Yargıtay 6. HD’nin yerleşik içtihadı tek cümleye sığar: “Kiralananın yapısal onarımı, ısı/su/elektrik tesisatı, çatı, dış cephe gibi unsurları kiraya verenin sorumluluğundadır; kiracı yalnızca olağan kullanım ve günlük bakım giderlerini üstlenir.” Bu çizgi 1990’lı yıllardan itibaren değişmemiştir; sadece detaylarda (kira indirim oranı, mahsup yöntemi, ihtarname süresi) güncellemeler vardır.

2. Çatı Tamiri Kimin Sorumluluğu? Yargıtay 6. HD Kararları

Pratik tip ayrımı:

Apartmanda çatı tamir kararı rehberimizde detaylı anlatıyoruz — apartman ortak çatısı için kat maliki ve kiracı arasındaki ayrım orada da işlenmiş.

3. Kiracının 5 Hakkı: İndirim, Fesih, Tazminat, Mahsup, Tamir+Tahsil

Çatı sızıntısı yaşayan kiracının elinde beş ayrı hukuki silah vardır:

3.1 — Kira İndirimi (TBK m.305)

Ayıbın varlığı süresince kira bedelinde uygun bir indirim istenebilir. İndirim oranı ayıbın derecesine bağlıdır; bilirkişi raporu belirleyici olur. Çatı sızıntı tipik oranları:

• Tek odada hafif sızıntı: %10-20
• Salonda yaygın sızıntı + küf: %20-35
• Yatak odası kullanılamaz: %30-50
• Tüm dairede zarar: %40-60

3.2 — Onarım + Mahsup (TBK m.306)

Kiracı, makul süre tanıyıp ihtarname çekerek ev sahibine onarım fırsatı verir. Süre dolmuşsa kiracı kendisi onarımı yaptırır ve bedeli kira borcundan mahsup eder. Şartlar:

• Yazılı (noter) ihtarname şart.
• Makul süre — Yargıtay uygulamasında 7-30 gün arası, ayıbın aciliyetine göre.
• Onarım piyasa rayicinde olmalı.
• Fatura ve ödeme dekontu saklanmalı.

3.3 — Olağanüstü Fesih (TBK m.331)

Önemli sebep halinde sözleşme süresine bakılmaksızın fesih hakkı. Çatı sızıntısı kiralananı kullanılamaz hale getiriyorsa (örn. yatak odası tavanı çökmek üzere) derhal fesih mümkün; aksi halde 6 ay önceden bildirimle.

3.4 — Tazminat (TBK m.49 ve m.112)

Eşya hasarı, sağlık masrafı, taşınma giderleri için tazminat. Çatı sızıntısı yüzünden mobilya/elektronik hasar gördüyse fatura+ekspertizle talep edilir.

3.5 — Depozito Mahsup

Kira sözleşmesi sona erip ev sahibi onarım bedelini ödemeyi reddederse depozito mahsubu son çare olarak kullanılabilir; ancak güvenli yol mahkeme veya hakem onayıdır.

4. Sözleşmede “Tamir Kiracıya Aittir” Maddesi Geçerli mi?

Hayır — geçersiz. Hukuki gerekçe iki katmanlı:

1. TBK m.303 emredici hükümdür. Kanun zayıf tarafı (kiracı) korumak için doğrudan kural koyar.
2. TBK m.115 ağır kusurun sözleşmeyle ortadan kaldırılamayacağını söyler. Çatı tamirini kiracıya yıkmak, kiraya verenin asli yükümünü ortadan kaldırmaktır; bu sözleşme hükmü hükümsüzdür.

Yargıtay 6. HD birçok kararında matbu kira sözleşmesindeki “tüm tamirler kiracıya aittir” tarzı şartları geçersiz saymıştır. Bu hüküm yalnızca olağan bakım (ampul, lavabo süzgeci) için anlamlıdır; yapısal onarımı kapsayamaz.

Pratik Etki

Sözleşmenize “çatı, dış cephe, kombi gibi tamirler kiracıya aittir” yazılı olsa dahi:

• Bu paraya zorlanamazsınız.
• Ödediyseniz iade davasıyla geri isteyebilirsiniz (5 yıllık zamanaşımı — TBK m.146).
• Ev sahibinin “sözleşmede yazıyor” itirazı mahkemede reddedilir.

5. TBK m.305 Ayıp ve Kira İndirimi: Hesaplama Yöntemi

Kira indirim talebinin işleyişi:

Adım 1 — Ayıp Tespiti

Ayıp, kullanım fonksiyonunu etkileyen kusurdur. Çatı sızıntısı, küf, hava akımı, ısı kaybı tipik örneklerdir. Kiracı ayıbı fark ettiği günden itibaren makul sürede ev sahibine bildirmelidir; aksi halde “zımni kabul” iddiasıyla karşılaşabilir.

Adım 2 — Yazılı Bildirim (Noter İhtarnamesi)

Sayın [Ev Sahibi Ad Soyad],

[Apartman/Adres] adresinde [Tarih] tarihli kira sözleşmesi gereği kiracınız bulunmaktayım. [Tarih] gecesinden itibaren çatı sızıntısı tespit ettim; salon ve yatak odasında su lekesi ve küf oluşmaktadır (fotoğraflar ektedir).

TBK m.303 uyarınca kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümünüz çerçevesinde, 15 gün içinde onarımın yapılmasını talep ederim. Aksi halde TBK m.305 uyarınca kira bedelinde uygun indirim ve TBK m.306 uyarınca onarımın tarafımca yaptırılarak masrafın kira bedelinden mahsubu ile TBK m.49 tazminat haklarımı kullanacağım.

Bilgilerinize ihtaren tebliğ olunur.

[Ad Soyad] [İmza] [Tarih]

Adım 3 — İndirim Talebi

Süre dolar ev sahibi onarımı yapmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde indirim davası açılır. Bilirkişi (inşaat mühendisi, eksper) ayıbın etkisini değerlendirir, indirim oranını belirler.

Adım 4 — Geriye Etkili Uygulama

İndirim yalnızca dava tarihinden değil, ayıbın bildirildiği tarihten itibaren uygulanır. Geriye dönük fazla ödenen kira iade edilir veya gelecek kiradan mahsup olur.

6. TBK m.306 Tamir Et + Tahsil Et: Süreç ve Şartlar

TBK m.306 metni:

“Kiraya veren, kiralananın önemli ayıplarını uygun bir sürede gidermekle yükümlüdür; aksi takdirde kiracı, ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir süre verebilir. Bu sürede de ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir…”

Adımlar:

1. Yazılı ihtarname ile makul süre tanı (7-30 gün, aciliyete göre).
2. Süre dolar ev sahibi hareket etmezse bağımsız ekspertizle iş yaptır.
3. En az iki teklif al; en uygun olanı seç.
4. Fatura ve ödeme dekontu sakla.
5. Ev sahibine onarım faturasını gönder, bir sonraki kiradan mahsup edeceğini bildir.
6. Ev sahibi itiraz ederse Sulh Hukuk Mahkemesi’nde alacak/mahsup davası aç.

Risk Yönetimi

Mahsup yolu kullanırken üç ayağa dikkat:

• Onarım gerçekten gerekli ve makul fiyatlı olmalı; ev sahibi sonradan “lüks tamir yaptın” diyebilir.
• İhtarname noter olmalı; e-posta/WhatsApp tek başına zayıf delil.
• Mahsup miktarı kiranın tamamını geçemez; kalan alacak için ayrı dava.

Acil çatı tamir desteği için acil çatı tamiri hizmetimizi inceleyebilir, çatı su kaçağı tamiri için fatura ve keşif raporu desteği alabilirsiniz.

7. İhtarname Yazma: Şablon + Noter Süreci

Yukarıdaki ihtarname örneğine ek olarak, noter pratik bilgileri:

• Ankara’da herhangi bir noter ihtarname düzenleyebilir; ev sahibinin adresine bağlı değildir.
• 2026 yaklaşık noter ücreti 700-1.500 TL bandında (sayfa sayısı ve karaktere göre).
• Noter, ihtarnameyi PTT iadeli taahhütlü posta ile muhataba tebliğ eder.
• Tebligat tarihi, sürelerin başlangıç noktasıdır.
• Ev sahibi yurtdışındaysa uluslararası tebligat süreci işler (1-3 ay).

E-tebligat (UETS) sahibi ise elektronik tebligat da geçerlidir; dakikalar içinde ulaşır.

8. Apartman Çatısı için Kiracı Katkı Verir mi?

Hayır, kesinlikle hayır. Bu konu sık karıştırıldığı için ayrı bir başlık ayırıyorum.

Apartman ortak çatısının tamiri, KMK m.4/c (ortak yer) ve m.20/a (arsa payı oranında dağıtım) hükümleri uyarınca kat malikine düşer. Yönetim kararıyla maliklerden alınan çatı tamir aidatı:

• Bağımsız bölüm aidatına yansıtılır.
• Kira sözleşmesinde aksine hüküm olsa bile kiracıdan istenemez (TBK m.303 emredici).
• Kiracı yalnızca kullanım kaynaklı giderleri öder: temizlik, asansör elektrik, su, kapıcı maaşı, bahçıvan, çevre düzenleme.

Kat maliki toplantıya katılmazsa ne olur yazımızda apartman karar sürecini detaylandırdık; çatı kararı oybirliği değil sayı + arsa payı çoğunluğu ile alınır.

Pratik Çatışma Örneği

Etlik’te bir vakam: 5 yıldır kira ödeyen müvekkilim, ev sahibi tarafından “apartman çatı tamir parası” olarak 8.500 TL faturayla muhatap kaldı. İhtarname çektim, TBK m.303 ve KMK m.20/a hatırlattım; ev sahibi geri adım attı. Ödenmemiş tutar zaten kiracı borcu sayılmıyordu; sözleşme matbuunda “ortak alan tamiri kiracıya aittir” yazıyordu ama bu hüküm geçersizdi.

9. Tahliye Hakkı (TBK m.331): Hangi Şartlarda?

TBK m.331 olağanüstü fesih:

“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”

Çatı sızıntısı için fesih şartları:

• Önemli sebep: kiralananın esaslı kullanım fonksiyonunu engellemeli.
• Çekilmezlik: ortalama bir kiracı için katlanılması beklenemez ölçüde olmalı.
• Yazılı bildirim: noter ihtarname.
• 6 ay kural: yasal fesih süresi 6 ay; ancak hayati tehlike (örn. tavan çökme riski) hallerinde derhal fesih mümkün.

Fesih hakkı yanında tazminat istenebilir: erken çıkış zarar (taşınma masrafı, yeni ev kira farkı), eşya hasarı, vakit kaybı.

10. Süreç Özeti — Çatı Sızıntısı Yaşayan Kiracı için 7 Adım

1. Belgele: fotoğraf + video, tarihli.
2. Sözlü bildirim: ev sahibi/yöneticiye telefon (kayıt tutarsanız iyi).
3. Yazılı bildirim: WhatsApp veya e-posta (delil amaçlı).
4. Noter ihtarname: 7-30 gün makul süre, TBK m.303-305-306 atıfla.
5. Süre sonu: ya indirim talep et ya kendi yaptır + mahsup.
6. Mahkeme: ev sahibi direnirse Sulh Hukuk’ta dava (basit yargılama).
7. İcra/tahsil: alacak kararı sonrası icra takibi.

Bu yedi adımı disiplinli yürüten kiracının kazanma oranı yüksektir; ancak ihtarname olmadan dava açılırsa Yargıtay genellikle “önce makul süre verilmeli” gerekçesiyle red veya iade verir.

11. Sıkça Sorulan Sorular

Çatı sızıntısı yüzünden eşyalarım zarar gördü, sigortam ödemezse? TBK m.49 ve m.112 ev sahibinin kusurlu davranışından doğan zarar tazminatına imkan tanır. Eşya değer kaybını eksper raporu ile belgele; mahkemede tazminat istenebilir.

Dava süresi ne kadar? İndirim/mahsup davaları Ankara Sulh Hukuk’ta ortalama 6-14 ay; tahliye davası 8-12 ay. Temyize giderse Yargıtay 6. HD süresi 1-2 yıl ekleyebilir.

Çatı acil ise mahkemeyi beklemek zor — alternatif? Kiracı kendi başına onarım yaptırır (ev sahibi adına), faturayı gönderir, kiradan mahsup eder. Ev sahibi itiraz ederse mahkeme yolu açıktır. Apartman ortak çatısı için ise acil onarım hakkı yolu (KMK m.19/2) kat malikine — yani ev sahibinize — açıktır; kiracı bu yolu doğrudan kullanamaz, ancak ev sahibini bu yolu kullanmaya yönlendirebilir.

Kapanış

Kira hukukunun çatı tamiri konusundaki tutumu son derece net: kiraya veren öder, kiracı katılmaz. TBK m.303-305-306 üçlüsü kiracıya hem indirim hem mahsup hem tazminat hem fesih silahları verir; sözleşmedeki aksine hükümler geçersizdir. Apartman ortak çatısı için ayrıca KMK m.20/a kat malikinin sorumluluğunu pekiştirir. Önemli olan disiplinli süreç yönetimi: noter ihtarname, makul süre, bağımsız ekspertiz, fatura arşivi. Bu adımları atlayan kiracı, hukuken haklı olduğu davada delil eksikliğinden kaybedebilir.

Apartman karar süreci, çoğunluk hesabı ve KMK m.20 ortak gider mekanizması için Apartmanda çatı tamir kararı rehberimizde detayları okuyabilirsiniz.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; somut hukuki durum için avukat görüşü alın.