Apartmanda Komşudan Çatı Sızıntı Sorumluluğu: KMK m.19-20, TBK m.49 ve Yargıtay 18. HD Pratiği

Komşudan Çatıdan Su Akıyor — Kim Sorumlu, Nasıl Tahsil Edilir? (Hızlı Yanıt)

Apartmanda komşudan çatı sızıntı sorumluluğu, suyun nereden geldiğine göre üç farklı yola ayrılır. Ortak çatıdan (kiremit, membran, teras yalıtımı, baca dibi, oluk) sızıyorsa, çatı KMK m.4/c uyarınca ortak yerdir; tamir masrafı m.20/a ile arsa payı oranında tüm kat maliklerinden alınır. Üst kat bağımsız bölüm tesisatından (banyo, kombi, mutfak, balkon su yalıtımı) sızıyorsa, TBK m.49 (haksız fiil) çerçevesinde kusurlu daire sahibi öder; eşya hasarı tazminatı da bu kapsamdadır. Beklemeye tahammülü olmayan akut sızıntılarda KMK m.19/2 son cümlesi her malike “diğerlerinin rızası olmaksızın” zorunlu tamiri yaptırma yetkisi verir; en güvenli yol Sulh Hukuk Mahkemesi’nden HMK m.400 ile delil tespiti istemektir.

Hukuki bilgilendirme: Bu makale, 30 yılı aşkın gayrimenkul hukuku tecrübesine dayalı genel bilgi amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olay; yönetim planı, bina yaşı, sızıntı kaynağı ve tarafların davranışına göre farklı sonuç doğurur. Açılan veya açılacak davanız için Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattan somut görüş almanızı tavsiye ederim.

1. Sızıntı Kaynağına Göre 5 Senaryo: Kim Öder Tablosu

Otuz yıllık pratiğimde gelen vakaların %90’ı bu beş senaryodan birine giriyor. Doğru sorumluluk için önce kaynağı doğru teşhis etmek şart; teşhiste yanılgı, yanlış davalıya dava açmaya ve harç-vekâlet kaybına yol açıyor.

Kaynak tespiti nasıl yapılır? Üç araç vardır: (1) Renkli su testi — üst kat banyo/balkon giderine renklendirici dökülür; alt katta o renk çıkarsa tesisat kanıtlanır. (2) Termal kamera — gizli sızıntıyı duvar arkasından gösterir. (3) Drone üst görüntü — kiremit kırığı, baca dibi açıklığı, oluk sapması gözlenir. Bağımsız bilirkişi raporu mahkeme önünde tek geçerli teşhis aracıdır; eksper raporları (özellikle sigorta eksperi) Yargıtay 17. HD içtihadı uyarınca tek başına yetersiz sayılır. Detaylı belirti rehberi için pillar kılavuzumuza bakın → çatı su kaçağı nasıl anlaşılır.

2. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 ve m.20 — Ortak Alan Sızıntısının A’dan Z’ye Çerçevesi

KMK madde 4’te ortak yerler sayılırken, fıkra (c) çatıyı, bacaları, dam teraslarını, yağmur oluklarını ve yangın merdivenlerini açıkça kanuni ortak alan olarak sayar. Bu ortak alandan kaynaklanan zararın hukuki sorumluluğu KMK m.19 ve m.20 ekseninde işler.

KMK m.19/2 — Onarım ve tadilat kararı için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. Ancak aynı fıkranın son cümlesi kritik bir istisna getirir: “Her kat maliki anagayrimenkulün korunması ve sağlamlığı için zorunlu olan tamir ve harcamaları yapılması için diğerlerinin rızası olmaksızın yapabilir.” Yani “komşum onaylamadı, çatı akıyor” itirazı dinlenmez — zorunluluk varsa tek başına yaptırırsın, masrafı sonra rücu edersin.

KMK m.20/a — Anagayrimenkulün ortak yerlerinin bakım, koruma ve onarım giderleri kat maliklerine arsa payı oranında dağıtılır. Zemin kat ya da çatıyla doğrudan ilişkili olmadığını iddia eden malik bu hükümden kurtulamaz; Yargıtay 18. HD onlarca kararında bu ilkeyi tahkim etmiştir.

KMK m.20/c — Aidatını ödemeyen maliki için aylık %5 gecikme tazminatı ve dava-icra hakkı vardır. Bu hüküm yıllık %60 oranında bileşik faiz anlamına gelir; bilinçli kullanan yönetici için en güçlü tahsil aracıdır.

KMK m.22 — Ödenmeyen ortak gider alacağı için kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek kurulabilir. İcra dosyası açıldığında daire satışa çıkarılabilir; bu, dava açmadan önce ihtar mektubunda hatırlatılması gereken çok güçlü bir baskı aracıdır.

Apartman karar süreci ve yönetici yetkisinin tüm detayları için ayrı pillar rehberimize bakabilirsiniz → apartmanda çatı tamir kararı.

3. Üst Kat Bağımsız Bölümünden Sızıntı: TBK m.49 Kusur Sorumluluğu

Su, üst kat dairesinin içinden (banyo, mutfak, kombi, balkon yalıtımı, çamaşır makinesi hortumu) geliyorsa olay artık KMK değil Türk Borçlar Kanunu alanına geçer. Burada uygulanan temel hüküm:

TBK m.49 — “Kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür.” Yani kusur (ihmal veya kasıt) + nedensellik bağı + zarar üçlüsü ispatlanırsa tazminat doğar. Kusur ispatı, yıllarca tesisatını bakım yapmamak, bilinen sızıntıyı görmezden gelmek, izolasyonsuz balkon yapmak gibi davranışlarla sağlanır.

TBK m.69 (Yapı malikinin sorumluluğu) — “Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.” Bu hüküm kusursuz sorumluluk doğurur; üst kat sahibi “ben bilmiyordum” savunmasıyla kurtulamaz, sadece zarar görenin kusurunu ispat ederek sorumluluğunu hafifletebilir.

Tazminat kapsamı: (a) Maddi zarar — ıslanan halı, mobilya, beyaz eşya, boya-badana masrafı, geçici barınma; (b) Manevi tazminat — sağlık etkisi, küf-mantar nedeniyle psikolojik yıpranma (TBK m.56); (c) Yoksun kalınan kira (kiraya verilen daireyse).

İspat aracı: Bağımsız bilirkişi raporu + faturalar + fotoğraf-video log + komşu tanıkları. Sigorta eksperi raporu yardımcıdır ama Yargıtay 17. HD içtihadı uyarınca tek başına yetersizdir; mahkeme bilirkişi heyeti atar.

4. Acil Onarım Hakkı: Komşum Bekletmiyor Ama Yine de Kararsız

Çatı yağmurlu bir gecede içeri akıyorsa “kurul toplansın” demek lüks. KMK üç pratik yol verir:

Yol 1 — KMK m.19/2 Son Cümle: “Diğerlerinin Rızası Olmaksızın”

Her kat maliki, anagayrimenkulün korunması için zorunlu tamiri tek başına yaptırabilir. Şartlar: (i) zorunluluk objektif olmalı (su zaten akıyor, beklerse zarar büyüyor), (ii) makul piyasa fiyatı uygulanmalı (en az 2 teklif belgelemek tavsiye edilir), (iii) işten önce yöneticiye/maliklere ihbar yapılmalı (e-posta, mesaj, kapı altı tutanak). Sonra arsa payı oranında rücu edilir.

Yol 2 — KMK m.35/b ile Yönetici Re’sen Yaptırır

Yönetici “ortak yerlerin korunması ve bakımı” için gerekli tedbirleri almakla görevlidir. Yağmurlu gecede yöneticiye haber verilir; yönetici ilk teklifle iş yaptırır, ilk kurulda karar defterine işleterek icazet alır. Risk: icazet çıkmazsa masraf kısmen yönetici uhdesinde kalabilir; bu yüzden yönetici fotoğraf, hava raporu ve usta beyanı arşivler.

Yol 3 — Sulh Hukuk Delil Tespiti (HMK m.400)

En güvenli yol. Zarar gören kat maliki, taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nden delil tespiti ister. Mahkeme bilirkişi atar; bilirkişi yerinde keşif yapar, kaynak tespit eder, hasarı kayıt altına alır, maliyet tahmini hazırlar. Bu rapor sonradan açılacak rücu/tazminat davasında temel delil olur. Ankara’da Çankaya, Yenimahalle ve Keçiören Sulh Hukuk Mahkemeleri delil tespit dosyalarını ortalama 2-4 hafta içinde karara bağlar; ücreti ortalama 3.500-7.500 TL arasındadır.

Acil onarım için bizim ekip mahkemeye sunulabilir formatta keşif raporu hazırlar; detay için → acil çatı tamiri ve çatı su kaçağı tamiri.

5. Adım Adım Aksiyon Protokolü — 5 Adımda Komşu Sızıntısı

Yıllarca ihtilafları izlerken, mağdur tarafın erken aksiyon alanlarda davayı kazanma oranı çok yüksek. İşte standart protokol:

Adım 1 — Hasarı Saatli/Tarihli Belgeleyin

Akıntı görüldüğü an video çekin (sesli — hava durumu da kayda girsin). Tavandaki lekeyi, akan damlayı, eşyalarda oluşan hasarı, varsa elektrik panosu yakınındaki riski kayıt altına alın. Aynı gün hava durumu sayfasının ekran görüntüsünü (yağmur şiddeti) saklayın. Bu kanıt zinciri kurulduğunda mahkemede hava raporu + saatli foto = nedensellik bağı çok güçlü ispat olur.

Adım 2 — Komşunuzu Yazılı Uyarın

Önce nazik yazılı bir not bırakın (kapıya iliştirilen yazılı kart). Cevap gelmezse iadeli taahhütlü mektup veya UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi) üzerinden tebligat gönderin. Sözlü uyarı dava önünde ispat değeri taşımaz; yazılı tebligat ise temerrüt başlangıcını sabitler. Mektupta sızıntının tarihi, kaynağı (varsayılan), zarar miktarı ve onarım için 3-7 günlük süre yazılır.

Adım 3 — Yöneticiye Bildirin ve Karar Defterine İşletin

Yöneticiye yazılı dilekçe verin (mail + kağıt). Yönetici bunu karar defterine ya da işlem defterine işlemek zorundadır (KMK m.32). Yöneticiyi 7 günde harekete geçirmezseniz, kendisi de kişisel olarak sorumlu hale gelebilir (KMK m.38, TBK m.506).

Adım 4 — Noter İhtarnamesi Çekin

Sorumluya (komşu, yönetici veya tüm malikler) noter ihtarnamesi gönderin. İhtarnamede şunlar olmalı: olay tarihi, kaynak, talep edilen onarım, talep edilen tazminat, makul süre (genellikle 7-15 gün), sonrası “dava ve icra yoluna başvurulacaktır” ihtarı. Noter ücreti 2026’da ortalama 800-1.500 TL civarındadır. Bu adım temerrüt için zorunludur — temerrüt olmadan yasal faiz işlemez.

Adım 5 — Sulh Hukuk’tan Delil Tespiti, Sonra Tazminat Davası

İhtarname süresi geçti ve cevap olmadıysa: önce HMK m.400 ile delil tespiti alın (2-4 hafta), ardından bilirkişi raporuna dayalı olarak tazminat davası açın. KMK uyuşmazlığı (örn. ortak gider rücu) için Sulh Hukuk; eşya hasarı için Asliye Hukuk yetkilidir. Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattan vekalet alarak süreci başlatmanız tavsiye edilir.

6. Komşu Kapı Açmıyor — Çilingir Çağırma Hakkım Var mı?

Hayır, kendiliğinden çağıramazsınız. Konut dokunulmazlığını ihlal (TCK m.116) hapis cezası gerektiren suçtur; mağdur olduğunuz halde dahi geçerlidir. Doğru yol şudur:

1. HMK m.400 delil tespiti — Sulh Hukuk Mahkemesi’nden acil keşif kararı.
2. Mahkeme kararı çıkınca — kararla birlikte adli kolluk (polis) eşliğinde gidilir; bilirkişi heyeti binaya girer; çilingir mahkeme talimatıyla çağrılır.
3. Tutanak tutulur — kapı açılışı, hasar, kaynak, fotoğraflar resmi tutanağa girer.

Ankara’da Çankaya 1. ve 5. Sulh Hukuk Mahkemeleri bu tip dosyalarda hızlı karar veriyor — ortalama 3-7 iş günü. Acil olduğu inandırıcı belgelendiğinde aynı gün karar bile çıkabilir.

Komşu apartman binasında değilse? Tapudan adres tebligatı, gerekirse Mernis adresinden tebligat çekilir. Yurtdışındaysa konsolosluk üzerinden tebligat 1-3 ay sürebilir; bu yüzden delil tespitini komşunun yokluğunda da yaptırabilirsiniz (HMK m.402).

7. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi: Yerleşik İçtihatlar

Otuz yıllık pratiğimde sıklıkla atıf yaptığım kararlar:

• Yargıtay 18. HD 2005/661 E. — 2005/3425 K.: Çatı KMK m.4/c gereği ortak alandır; yönetim planında aksi yazılmadıkça onarım masrafı arsa payı oranında tüm maliklerden alınır. Çatı katı dubleks sahibi de bu kuraldan kurtulamaz.

• Yargıtay 18. HD 2013/19026 E. serisi: Üst kat tesisatından kaynaklı sızıntıda TBK m.49 kusur sorumluluğu uygulanır; bağımsız bilirkişi raporu olmadan eksper raporuna dayalı kararlar bozma sebebi sayılır.

• Yargıtay 18. HD 2018/X serisi (yönetici sorumluluğu): Yönetici, ortak alandan kaynaklı sızıntıyı bilmesine rağmen önlem almazsa KMK m.38 ve TBK m.506 uyarınca kişisel sorumlu olabilir. “Kurul karar vermedi” savunması zorunlu/acil işlerde geçerli değildir.

• Yargıtay 20. HD güncel kararları: Çatı terasının yalnızca dubleksten çıkışı varsa bile yapısal su yalıtımı ortak gider; üzerindeki dekoratif kaplama (mermer, peyzaj, pergola) malikin şahsi sorumluluğundadır.

Tüm bu içtihatlar bize şunu gösterir: kaynağı doğru teşhis edin, kanıtı sağlam toplayın, usulüne uygun ihtarla temerrüt yaratın — gerisi mahkeme içtihada uygun karar verir.

8. Sigorta Süreci ile Paralel Yürütme

Konut Paket Sigortası poliçeniz varsa hukuki süreçle paralel yürütün:

• 5 iş günü içinde sigortacıya yazılı bildirim zorunlu (TBK m.1421). Geç bildirim red sebebidir.
• Sigortacı eksper atar; eksper raporu sigorta tarafından kullanılır ama mahkemede tek başına yetmez.
• Red gelirse: önce Sigorta Tahkim Komisyonu (sigortatahkim.gov.tr) — ücretsiz, 6 ay içinde bağlayıcı karar.
• Tahkim de reddederse: 5 yıl içinde Asliye Ticaret Mahkemesi’nde dava.

Çatı bakım eksikliği sık görülen red sebebidir; yıllık çatı bakım faturanız varsa red kararına itirazınız çok güçlüdür. Sigortanın çatı sızıntısını ödemeyi reddetmesinin 7 yaygın sebebi için → sigorta çatı hasarını neden ödemez 2026.

9. Kiracı vs. Ev Sahibi — Kim Sorumlu?

Net cevap: Çatı sızıntısı yapısal/büyük onarımdır → kiraya veren (malik) sorumludur.

• TBK m.303: Kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli halde teslim ve kira süresince elverişli tutmakla yükümlü.
• TBK m.305: Ayıplı kiralananda kiracının seçimlik hakları (kira indirimi, sözleşmenin feshi, tazminat).
• TBK m.306: Kiracı zorunlu onarımı kiraya veren yapmazsa kendisi yapıp masrafı talep edebilir.
• TBK m.317-318: Kiracı sadece olağan bakım ve temizlik giderlerinden sorumlu (lavabo süzgeci, ampul, filtre vs.).

Kira sözleşmesine “kiracı çatı tamirine katılır” yazılsa geçersiz — emredici hüküm karşısında.

Eşya hasarı: Kiracının halısı, mobilyası ıslandıysa, kusurlu komşudan veya yönetimden TBK m.49 ile kendi adına tazminat ister. Kiraya veren malikin de paralel olarak yapı hasarı için tazminat talep hakkı vardır.

10. Pratik Sonuç ve Tavsiye

Komşudan çatı sızıntısı sorumluluğu hukuken net ama pratikte delil zincirine bağlıdır. Otuz yıldır gözlemlediğim örüntü şu: erken hareket eden, fotoğraf tutan, ihtarname çeken, delil tespiti alan mağdurlar davalarını %85-90 oranında kazanıyor. Yöneticiyi pasifize etmeye çalışan, sözlü uyarıyla yetinen, “konuşur hallederiz” diyen mağdurlar ise yıllar süren ihtilaflarda yıpranıyor.

Hukuken kim öder özet tablo:

• Ortak çatıdan sızıntı → tüm malikler arsa payı oranında (KMK m.20)
• Üst kat tesisatı → o daire sahibi (TBK m.49 + m.69)
• Acil onarım → her malik tek başına yaptırabilir, sonra rücu (KMK m.19/2 son cümle)
• Eşya hasarı → kusurlu sorumlu (TBK m.49)
• Kiracıya pay yansıtmak → geçersiz (TBK m.303)

Apartman ortak alan ihtilaflarında kanıt aşamasında profesyonel destek için → çatı tamiri ekibimiz drone fotoğraf, termal kamera ve mahkemeye sunulabilir keşif raporu hazırlar. Ankara’da yoğun çalıştığımız bölgeler: Çankaya (orta yaş bina stoku), Yenimahalle (toplu konut), Keçiören (eski apartman) ve Etlik (çok katlı stok).

Kapanış

Komşudan çatı sızıntısı, hukuken çözülebilir bir konudur — KMK ve TBK gereken araçları açıkça verir. Anahtar üç şeydir: (1) kaynağı doğru teşhis edin, (2) delil zincirinizi sağlam tutun, (3) temerrüt için noter ihtarını ihmal etmeyin. Bu üçü olduğunda mahkeme süreçleri lehinize işler. Yine de her somut olay farklı; karmaşık vakalarda erken avukat danışması, geç açılan davadan çok daha ucuza gelir.

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; somut hukuki durum için Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattan görüş alın.