Apartman Çatı Acil Onarım Hakkı: KMK m.19/2 ve m.20/c Kapsamında 5 Adımlık Protokol

Çatınız Akıyor, Yönetici Sessiz — Hızlı Yanıt

Apartman çatınızdan su sızıyor ve yönetici toplantı çağırmaktan kaçınıyorsa, KMK m.19/2 son cümlesi ve m.20/c bendi size üç pratik yol sunar: (i) yöneticiyi re’sen harekete geçirme (m.35/b, m.38), (ii) Sulh Hukuk Mahkemesi’nden delil tespiti + ihtiyati tedbir (HMK m.400 ve m.389), (iii) tek başına onarımı yaptırıp arsa payı oranında rücu (m.20/a). Acil tespit talebi mahkeme tarafından genellikle 1-3 gün içinde değerlendirilir; bilirkişi raporu 7-15 gün içinde dosyaya girer. Onarım yapıldıktan sonra masraf tüm kat maliklerinden tahsil edilir; ödemeyen malike aylık %5 gecikme tazminatı ve dava-icra yolu işler.

Hukuki bilgilendirme: Bu makale 30 yılı aşkın gayrimenkul hukuku tecrübesine dayalı genel bilgi amaçlıdır. Aciliyetin tespiti, mahkeme tarafından somut delillere göre değerlendirilir; her olay farklı sonuç doğurabilir. Açılan veya açılacak davanız için Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattan görüş alın.

1. Acil Onarım Nedir? KMK m.19/2 ve m.20/c Birleşimi

KMK m.19/2 madde metni iki farklı eşik koyar:

“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Ancak, anayapıya zarar verecek nitelikteki onarımlar için bu rızaya gerek yoktur ve kat maliklerinden her biri, bu onarımı yaptırabilir.”

İki eşik:

1. Olağan onarım / faydalı yenilik → kat malikleri kurulu kararı (m.30 sayı + arsa payı çoğunluğu, lüks değişiklik için 4/5).
2. Anayapıya zarar veren / zaruri onarım → karar aranmaz; her malik tek başına yaptırabilir.

KMK m.20/c masraf paylaşımının yaptırımını sağlar:

“Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.”

Bu ikisinin birleşimi: acil olduğu kanıtlanırsa siz yaptırırsınız, KMK m.20/c ile masrafı tahsil edersiniz.

2. 5 Adımlık Acil Hak Kullanma Protokolü

Adım 1 — Aciliyeti Belgele

Telefonla 5-10 fotoğraf ve 1-2 dakika video çek. Modern telefonlar tarih-saat-konum metadata gömüyor; bu önemli delildir. Yağış olduysa MGM (meteoroloji.gov.tr) o gün için Ankara/ilçeniz yağış verisini kayıt altına al.

Adım 2 — Yöneticiye Noter İhtarnamesi

Mahkemeye gitmeden önce yöneticiye noter ihtarnamesi gönder. İçerik: “[Tarih] tarihli çatı akıntısı tarafımca bildirilmesine rağmen onarım yapılmamıştır. KMK m.35/b ve m.38 uyarınca [3 iş günü] içinde gerekli tedbir alınmazsa KMK m.19/2 ve HMK m.400 uyarınca yargı yoluna başvuracağım.” Bu ihtarname rücu davasının bir koşulu olan “yöneticiye fırsat verildi” tespitini doğurur.

Adım 3 — Sulh Hukuk’tan Delil Tespit + İhtiyati Tedbir

Dilekçede iki talep birlikte yer alır:

• HMK m.400 delil tespit: Bilirkişi atanması, hasarın yerinde keşfi.
• HMK m.389 ihtiyati tedbir: Onarımın yapılmasına yetki verilmesi (mahkeme bu yetkiyi davacı kat malikine verebilir).

Aciliyet halinde hakim 1-3 gün içinde karar verir. Çankaya, Yenimahalle, Keçiören Sulh Hukuk Mahkemeleri uygulamada bu süreyi tutar.

Adım 4 — Bilirkişi Raporu

Yapı denetim/inşaat mühendisi yerinde keşif yapar. Rapor tipik olarak şunları içerir: (a) hasar tanımı ve nedeni, (b) anayapıya/bağımsız bölüme verdiği zarar derecesi, (c) önerilen onarım yöntemi, (d) tahmini maliyet aralığı.

Adım 5 — Onarım + Rücu

Mahkeme yetkisi alındıktan sonra usta tutulur. En az iki teklif ile çalış, bağımsız bilirkişi raporundaki yöntemi uygula. İş bittiğinde fatura, ödeme dekontu, fotoğraf arşivi dosyaya konur. Maliklere arsa payı oranında dağıtım tablosu gönderilir; ödemeyene noter ihtarı + icra takibi.

Apartmanda çatı tamir kararı rehberimizde detaylı anlatıyoruz — özellikle arsa payı dağıtım hesabı bu aşamada işe yarar.

3. Sulh Hukuk Mahkemesi Acil Tespit: Süreç ve Süre

Görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (KMK m.33, HMK m.12). Ankara’da:

• Çankaya Sulh Hukuk Mahkemeleri (Söğütözü Adliyesi)
• Yenimahalle Sulh Hukuk Mahkemeleri (Yenimahalle Adliyesi)
• Keçiören Sulh Hukuk Mahkemeleri (Keçiören Adliyesi)
• Etimesgut Sulh Hukuk Mahkemeleri
• Mamak Sulh Hukuk Mahkemeleri

Süreç:

Hayati tehlike (yapısal çökme, elektrik kaçağı) iddia edilirse hakim re’sen tedbir kararı verebilir; bilirkişi sonra atanır.

4. İhtiyati Tedbir Talebi: Niye Birlikte İstenir?

HMK m.389 ihtiyati tedbiri “uyuşmazlık konusu hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından… endişe edilmesi” halinde mümkün kılar. Çatı akıntısı vakasında tedbir talebinin amacı: mahkemenin onarım yetkisini önceden vermesi, sonradan açılacak rücu davasında “yetkisiz iş yaptınız” itirazını engellemesi.

Tedbir kararı tipik olarak şu içerikte olur:

“Davacı kat maliki [Ad Soyad]‘a, [Apartman]‘ın çatı akıntısının onarımı için ortak yere müdahale yetkisi verilmesine; onarım maliyetinin diğer kat maliklerinden arsa payı oranında talep edilebileceğine, esas hakkında dava açılması süresinin saklı tutulmasına karar verildi.”

5. Bilirkişi Raporu: Önce mi Sonra mı?

İki senaryo var:

• Önce bilirkişi → sonra onarım: Daha güvenli yol. Mahkeme yetki vermeden iş yaparsanız rücu zorlaşır. Tipik durumlarda (hafta-iki haftada beklenebilir hasarlarda) bu yol önerilir.
• Önce onarım → sonra bilirkişi: Sadece hayati tehlike (gece çökme, gece elektrik kaçağı) hallerinde başvurulan yoldur. Onarım yapılır, ertesi gün acilen Sulh Hukuk’a başvurulur, bilirkişi yapılan işin gereğine ve maliyete göre değerlendirme yapar.

Yargıtay 18. HD yerleşik içtihadı: bilirkişi tespiti olmaksızın yapılan onarımlarda piyasa rayicinin ispatlanması davacı malikine düşer; faturalar tek başına yeterli sayılmaz, bağımsız ekspertiz raporu gerekir.

6. Tek Başına Tamir Yapma — Tahsil Süreci (KMK m.20/c)

Tahsil süreci adım adım:

1. Onarım faturası ve ödeme dekontu dosyalanır.
2. Yöneticiye veya doğrudan kat maliklerine arsa payı dağıtım tablosu ile birlikte yazılı bildirim gönderilir.
3. 30 gün ödeme süresi tanınır.
4. Ödemeyene noter ihtarnamesi çekilir; KMK m.20/c’ye atıf yapılır.
5. İhtarnameden 7-15 gün sonra icra takibi başlatılır (asıl alacak + aylık %5 gecikme tazminatı + yargı gideri + vekalet ücreti).
6. İtiraz edilirse alacak davası Sulh Hukuk’ta açılır; KMK m.22 uyarınca borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek kurulabilir.

Pratik Örnek

Çankaya’da 12 daireli apartmanda üst kat maliki 65.000 TL’lik çatı tamiri yaptırdı (mahkeme tedbir kararıyla). Arsa payı tablosu:

• Daire 1 (zemin dükkân, 200/1000): 13.000 TL
• Daireler 2-11 (60/1000 her biri, toplam 600/1000): 39.000 TL (3.900 TL/daire)
• Daire 12 (dubleks, 200/1000): 13.000 TL

İki malik ödemedi. Noter ihtarı + 9 ay icra/dava süreci sonunda asıl alacağa ek olarak %5 aylık tazminat ve yargı giderleri tahsil edildi.

7. Mahkeme Harcı + Avukat Ücreti: 2026 Maliyet Tablosu

Mahkeme masrafları rücu davasında kazanılırsa ödemeyen maliklerden tahsil edilir. Avukat tutmak şart değildir; basit yargılama usulü dilekçeyi kişinin kendisinin yazmasına izin verir (HMK m.317-322).

8. Yönetici Onaylasa Bile “Acil”in Tanımı: Anayapı Zararı

KMK m.19/2’nin “anayapıya zarar verecek nitelikteki onarım” kavramı dar yorumlanır:

Yargıtay 18. HD aciliyet değerlendirmesinde uzman bilirkişi raporunu belirleyici saymıştır. Sübjektif “acil” iddiası yetersizdir; teknik bir göstergeye bağlanmalıdır.

9. Acil Onarım ≠ Hızlı Kötü İş — Standart Korumak

Pratik olarak en çok karşılaştığım hata: malik aciliyetle ilk gelen ustaya iş veriyor, kalitesiz iş çıkıyor, sonradan rücu davasında “piyasa rayicinde değil” itirazı kabul ediliyor.

Korumanız gereken üç standart:

1. En az iki teklif al. Aciliyet bunu engellemez; çoğu firma 24 saat içinde teklif verir.
2. Yazılı sözleşme yap. İşin kapsamı, malzeme cinsi, garanti süresi yer almalı.
3. Bilirkişi raporundaki yöntemden ayrılma. Kendi tercihinle daha pahalı malzeme kullanırsan farkı kendin ödersin.

Acil çatı tamiri için keşif raporu desteğine ihtiyacınız varsa acil çatı tamiri ekibimizle çalışabilir, kiremit aktarma veya çatı onarımı seçeneklerini değerlendirebilirsiniz. Ayrıca su kaçağının kaynak tespiti için çatı su kaçağı tamiri hizmetimiz devrede.

10. Toplantıyla Çözebilirseniz Daha İyi

Acil onarım hakkı son çaredir. Mahkeme süreci, bilirkişi keşfi, sonradan rücu davası — toplam 3-6 ay zaman ve 5.000-15.000 TL arası nakit gerektirir. Mümkünse:

1. Olağanüstü kurul toplantısı çağrısı (toplantı çağrı şablonu) çıkarın.
2. İlk toplantı düşerse ikinci toplantıda yeter sayı aranmaz — küçük katılımla karar alabilirsiniz.
3. Karar alındıktan sonra ihale hızlanır; mahkeme yolu gerekmez.

Toplantı yolu çıkmazsa veya yönetici sessizliğini sürdürürse mahkeme yolu işlemeye başlar.

11. Sıkça Sorulan Sorular

Mahkeme harcını ben ödedim, geri alabilir miyim? Evet. KMK m.20/a ortak gider niteliğindeki tüm masrafların — yargı gideri dahil — arsa payı oranında dağıtılacağını söyler. Rücu davasında mahkeme harcı, bilirkişi avansı, vekalet ücreti talep edilir.

Sigorta varsa süreç değişir mi? Evet. Apartman bina sigortası varsa önce sigorta şirketine bildirim (7 gün içinde — Sigortacılık Kanunu) yapılır; eksper raporu alınır. Sigorta öderse mahkeme yolu gerekmez. Sigorta reddederse sigorta poliçe rehberimizdeki Tahkim Komisyonu yolu ile mahkeme yolu paralel yürütülebilir.

Komşu daire de zarar gördüyse onun bilgisini ekleyebilir miyim? Evet. Birden fazla zarar gören malik ortak dilekçe verebilir; mahkeme tek dosyadan keşif yapar. Maliyet bölünür.

Kapanış

Apartman çatı acil onarım hakkı, KMK’nın size verdiği ama dikkatli kullanılması gereken bir araçtır. Aciliyet teknik olarak kanıtlanmalı, yöneticiye fırsat verildiği belgelenmeli, iş piyasa rayicinde yapılmalı, rücu süreci usulüne uygun yürütülmeli. Mahkemeye gitmek son çaredir; mümkünse toplantı çağrısı ve ikinci toplantı yolu daha hızlı çözüm sunar. Ancak yönetici hareketsiz kalır ve çatınızdan su akmaya devam ederse, KMK m.19/2 ve m.20/c size hem hareket hem tahsil yolu açar.

Genel karar süreci, çoğunluk hesabı, dubleks/zemin kat özel durumları için Apartmanda çatı tamir kararı rehberimizde detaylar yer alır.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; somut hukuki durum için avukat görüşü alın.