Apartmanda Çatı Tamir Kararı: Kat Mülkiyeti Kanunu Rehberi ve Yönetim Süreci

Çatıdan Su Akıyor — Kim Karar Verir, Kim Öder? (Hızlı Yanıt)

Apartmanda çatı tamir kararı, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK, 634 s.) madde 19/2 uyarınca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır. Çatı, KMK madde 4/c gereği ortak yer sayıldığı için onarım giderleri madde 20/a uyarınca arsa payı oranında tüm kat maliklerine dağıtılır; zemin kat ya da giriş katı maliki “çatıdan yararlanmıyorum” diyerek paydan kurtulamaz. Acil olan ve beklemeye tahammülü olmayan tamirler için yönetici KMK m.35 ve m.38 çerçevesinde re’sen hareket edebilir; masraf sonradan tüm maliklerden rücuen tahsil edilir. Karara katılmayan maliki için KMK m.20/c aylık %5 gecikme tazminatı ve yasal yollar açıktır.

Hukuki bilgilendirme: Bu makale, 30 yılı aşkın gayrimenkul hukuku tecrübesine dayalı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olay, yönetim planı, bina yaşı, tapu cinsi ve tarafların davranışına göre farklı sonuç doğurur. Açılan ya da açılacak davanız için Ankara Barosu’na kayıtlı bir avukattan somut görüş almanızı tavsiye ederim.

1. Çatı Neden “Ortak Alan” Sayılır? — KMK Madde 4/c Açıklaması

KMK madde 4, ortak yerleri sayarken (c) bendinde çatı, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri kalemlerini açıkça zikreder. Kanun koyucu burada tartışmaya yer bırakmamış; çatı, apartmanın bağımsız bölümlerini birlikte koruyan yapısal bir örtüdür ve hiçbir kat malikinin münhasır mülkiyetinde değildir.

Pratikte üç yaygın yanılgıyla karşılaşıyorum:

1. “Çatıdan sadece son kat yararlanır.” Yanlış. Kiremit altı ahşap çürürse, yağmur sızması beş katlı binayı aşağıya doğru tahrip eder; statik taşıyıcı sisteme de zarar verir. Zemin kattaki malik, kolonunun ıslanması riskinden dolaylı olarak çatının sağlamlığından yararlanır.
2. “Dubleks sahibiyim, çatı benim.” Hayır. Yönetim planında açıkça aksine hüküm yoksa çatı yine ortak alandır (bkz. H2 #9).
3. “Kat irtifakı olduğu için KMK uygulanmaz.” Kat irtifakında da KMK m.17/son ile ortak yer hükümleri uygulanır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2005/661 E, 2005/3425 K. sayılı kararı da bu çerçevede, yönetim planında aksine özel düzenleme yoksa çatı onarım masrafının tüm kat maliklerinden arsa payı oranında alınacağını hükme bağlamıştır.

2. Çatı Tamir Kararı İçin Hangi Çoğunluk Gerekir? — Doğru Cevap ve Yaygın Yanlış

Bu konu internetteki en çok çarpıtılan başlıklardan biri. Karışıklığın sebebi, KMK’nın üç farklı eşiği tek bir maddeye (m.19) yerleştirmesidir. Ayrımı netleştirelim:

Kısacası: Sıradan bir çatı akıntısının tamiri, sızdıran kiremitin değiştirilmesi, yağmur oluğu yenilemesi → yarıdan fazla çoğunluk yeterlidir. “4/5 yazılı rıza” tarzı yaygın internet bilgisi kanunu yanlış okur. 4/5 sadece ortak yerin niteliğini değiştiren müdahaleler içindir.

Arsa Payı Çoğunluğu Nasıl Hesaplanır?

Basit örnekle: 8 daireli bir Çankaya apartmanında dairelerin arsa payları şöyle olsun:

• Daire 1 (zemin dükkân): 200/1000
• Daire 2-7 (standart 3+1): 100/1000 her biri (toplam 600/1000)
• Daire 8 (çatı katı dubleks): 200/1000

Sayı çoğunluğu: 8 malikten 5’inin “evet” demesi. Arsa payı çoğunluğu: 1000/1000 payın 501 ve üstünün “evet” demesi. Karar geçerlidir ancak ikisi birlikte sağlanırsa.

Uygulamada çok sık karşıma gelen senaryo: 5 daire sahibi “evet” diyor ama toplam arsa payları 480/1000 kalıyor; çatı katı malikiyle (200/1000) dükkân maliki (200/1000) karşı çıkıyor. Bu durumda karar alınamaz; yeniden müzakere gerekir. Bu yüzden toplantıya çağrıda arsa payı tablosunu eklemek büyük kolaylık sağlar.

3. Karar Süreci — Adım Adım Akış

Apartman yöneticisinin izlemesi gereken sıra şudur:

Akıntı ihbarı (malik bildirimi)
        ↓
Yönetici yerinde görür / keşif raporu talep eder (ustayı çağırır)
        ↓
Bağımsız keşif raporu + teklif(ler) dosyaya alınır (en az 2 teklif tavsiye)
        ↓
Olağan/olağanüstü kat malikleri kurul toplantısı çağrısı
  (en az 15 gün önceden yazılı tebligat — KMK m.29)
        ↓
Gündemde "çatı tamiri" açıkça yazılır, keşif eki sunulur
        ↓
Toplantıda görüşme → oylama (sayı + arsa payı çoğunluğu)
        ↓
Karar defterine yazılır, katılanlar imzalar (KMK m.32)
        ↓
İhale edilir / teklif kabul edilir, sözleşme imzalanır
        ↓
İş yapılır → tamamlanma tutanağı + fotoğraf arşivi
        ↓
Masraf arsa payına bölünür → aidata yansıtılır
        ↓
Ödemeyen malike ihtarname → icra takibi (KMK m.20/c %5 faiz)

Her kademede karar defteri titiz tutulmalıdır. Yargıtay 18. HD, usulüne uygun defter tutulmayan kararların iptale açık olduğunu çok kez vurgulamıştır.

4. Toplantı Çağrı Metni — Şablon

Kanunun aradığı üç şart: (i) çağrı yazılı, (ii) en az 15 gün önceden, (iii) gündem açık. Uygulamada kullandığım standart şablon:

KAT MALİKLERİ KURULU OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI ÇAĞRISI

Sayın Kat Maliki,

[Apartman Adı] Apartmanı Kat Malikleri Kurulu, aşağıdaki gündemi görüşmek üzere [Tarih] [Saat] saatinde [Adres] adresinde olağanüstü toplanacaktır. İlk toplantıda gerekli çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı [Tarih + 7 gün] [Saat] saatinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 30 gereğince mevcut sayıyla yapılacaktır.

Gündem:

1. Açılış ve yoklama; arsa payı tablosunun okunması.
2. Çatı akıntısına ilişkin [Tarih] tarihli bilirkişi/keşif raporunun görüşülmesi (ek-1).
3. Alınan iki adet teklifin (ek-2, ek-3) değerlendirilmesi.
4. Çatı onarımı yapılması kararının KMK m.19/2 uyarınca sayı ve arsa payı çoğunluğu ile oylanması.
5. Masraf paylaşımı ve ödeme planının (peşin/2 taksit) karara bağlanması.
6. Dilek ve temenniler.

Bizzat katılamayacak maliklerin, noter onaylı ya da yazılı vekaletname ile temsilci göndermesi mümkündür (KMK m.31).

Yönetici [Ad Soyad] — [İmza]

Örnek Karar Metni (Kurul Kararı)

Karar No: 2026/04 Tarih: […] Toplantıya katılanlar: [İsim listesi, arsa payı oranlarıyla]

Gündemin 4. maddesi görüşülmüştür. [Ad] inşaat firmasının [tutar] TL + KDV tutarındaki teklifi, [Tarih] tarihli keşif raporuyla birlikte incelenmiştir. Yapılan oylamada [sayı] kat maliki tarafından, toplam [arsa payı] pay ile çatı onarımının yaptırılması kararı kabul edilmiştir. Masrafın KMK m.20/a uyarınca arsa payı oranında tüm kat maliklerinden tahsil edilmesine oybirliği/oyçokluğuyla karar verilmiştir. Ödemeyen maliklerden KMK m.20/c uyarınca aylık %5 gecikme tazminatı talep edileceği kararlaştırılmıştır.

5. Yönetici Atama ve Yetkisi — Profesyonel Yönetim mi, Malik Yönetim mi?

KMK m.34 uyarınca sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici bir kat maliki olabileceği gibi, dışarıdan profesyonel firma da olabilir.

• Malik yönetici: Ücretsiz ya da sembolik ücretli. Avantajı: bina dinamiğini bilir. Dezavantajı: komşuluk ilişkisi tarafsızlığı zorlar.
• Profesyonel site yönetim firması: Sözleşmeli, aylık hizmet bedeli karşılığı. Avantajı: karar defteri, tebligat, muhasebe disiplinli. Dezavantajı: ilave maliyet.

Çatı gibi kritik bir onarımda yöneticinin yetki sınırı şöyledir:

• Olağan giderler (temizlik, asansör bakım) → karar gerekmez, bütçede yer alır.
• Olağanüstü onarım (çatı) → kurul kararı zorunlu, aksi halde masraf yöneticinin şahsi sorumluluğuna düşebilir.
• Acil/zaruri onarım (KMK m.35/b) → yönetici önce yaptırır, ilk toplantıda icazet alır.

Kadrosuz/yöneticisiz Keçiören’in eski 4 katlı apartmanlarında sık gördüğüm senaryo: üst kat maliki tek başına yaptırıyor, sonra rücu davası açıyor. Bu yol hukuken mümkündür (aşağıdaki H2 #7) ama başarı oranı dava sırasında sunulan delillere (fatura, keşif raporu, ihtar ihtarname) bağlıdır.

6. Kiracı mı, Ev Sahibi mi Öder? — TBK m.303 ve m.306 Analizi

Bu soru, telefonumu en çok çaldıran sorulardan biridir. Yanıt kısa ve nettir:

Çatı büyük onarımı → kiraya veren (malik) öder.

Hukuki dayanak:

• TBK m.303: “Kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli halde teslim etmekle yükümlüdür ve kira süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür.”
• TBK m.306: Kiralananda zorunlu onarım gerekir ve bunu kiracı yaparsa, kiraya verenden masrafı talep edebilir.
• TBK m.317-318: Kiracı yalnızca olağan temizlik ve bakım giderlerini üstlenir (örn. lavabo süzgeci, ampul, filtre).

Çatı akıntısı “olağan bakım” değildir. Yapısal bir kusurdur. Bu nedenle kiracıdan çatı tamiri için pay talep etmek TBK m.303’e aykırıdır ve zayıf tarafı (kiracı) koruyan emredici hüküm karşısında hükümsüzdür. Sözleşmeye “çatı tamirine kiracı katılır” yazılsa dahi bu hüküm geçersizdir.

Uygulamada ise malik, kurulda oy kullanır, masrafı öder; kiracısına sadece su faturası, temizlik, bahçıvan gibi kullanım giderlerini yansıtabilir.

Peki stopaj ve gelir vergisi?

Malik, çatı tamir masrafını kira gelirinden götürü veya gerçek gider yöntemiyle düşebilir (GVK m.74/4: “onarım giderleri”). Bu tamamen ayrı bir konudur; vergi açısından muhasebeciye danışmanızı öneririm.

7. Acil Durumda Ne Yapmalı? — 3 Yol

Çatınız yağmurlu bir salı gecesi içeri akıyorsa, haftalarca toplantı bekleyemezsiniz. KMK üç pratik yol sunar:

Yol 1 — Yönetici Re’sen Yaptırır (KMK m.35/b, m.38)

Yönetici, ortak yerlerin korunması ve bakımı için gerekli tedbirleri almakla görevlidir. Aciliyet somut delillerle (fotoğraf, usta raporu, hava durumu kaydı) belgelenirse, yönetici önce yaptırır, sonra ilk kurulda karar defterine işleterek icazet alır. Risk: icazet çıkmazsa masraf kısmen veya tamamen yönetici uhdesinde kalabilir.

Yol 2 — Mahkeme Delil Tespiti (HMK m.400)

Zarar gören herhangi bir kat maliki, Sulh Hukuk Mahkemesi’nden delil tespiti isteyebilir. Bilirkişi yerinde keşif yapar, rapor düzenler. Bu rapor sonra hem onarım için hem de rücu davasında altın değerindedir. Ankara’da Çankaya ve Yenimahalle Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde delil tespiti ortalama 2-4 hafta içinde karara bağlanır.

Yol 3 — Zarar Gören Kat Maliki Yaptırır, Rücu Eder (KMK m.35/e, TBK m.526)

Dairesine su akan malik, yöneticinin hareketsiz kalması halinde kendisi ustayı çağırıp yaptırabilir, sonra diğer maliklerden arsa payı oranında rücu eder. Rücu davasının başarısı için şartlar:

1. Aciliyet ve zorunluluk kanıtlanmalı.
2. İşi yapmadan önce yöneticiye/maliklere noterden ihtarname gönderilmeli.
3. Piyasa fiyatı altında-üstünde iş yapılmamalı (keşif raporuyla desteklenmeli).
4. Fatura ve ödeme dekontu saklanmalı.

Acil çatı onarımı için pratik destek almak istiyorsanız Ankara acil çatı tamiri ekibimizle irtibata geçebilirsiniz; keşif raporumuz delil tespit davasında mahkemeye sunulabilir formatta hazırlanır.

8. Karara Katılmayan / Toplantıya Gelmeyen Malik

Çatı tamiri kararı usulüne uygun alındıysa, toplantıya gelmeyen veya hayır oyu veren maliki bağlar. Ayrıca:

1. Karara itiraz: KMK m.33 uyarınca karara muhalif kalan ya da yokluğunda karar alınan malik, kararın tebliğinden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilir. İptal için kararın kanuna, yönetim planına ya da iyiniyet kurallarına aykırı olması gerekir. İptal davası açılması karar uygulamasını otomatik durdurmaz.

2. Aidat ödememe: KMK m.20/c açıktır: “Kat maliklerinden biri bu fıkra uyarınca payına düşecek gideri ödemezse, diğer kat malikleri veya yönetici tarafından yapılan ödemeler, aylık yüzde beş gecikme tazminatı ile birlikte dava ve icra yoluyla alınabilir.”

3. Yasal ipotek / rehin: KMK m.22, ödenmeyen ortak gider alacağı için kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek kurulmasına olanak tanır. Bu çok güçlü bir tahsil aracıdır; icra dosyasına konu olduğunda daire satışa çıkarılabilir.

Örnek Ankara Vakası (anonim)

2022 yılında Çankaya’da 10 daireli bir apartmanın yönetici vekili olarak hareket ettim. İki malik (biri zemin kat dükkân sahibi, biri kiraya veren yurtdışı sakini) çatı tamir payına itiraz etti. Noter ihtarnamesi çektik, 30 gün bekledik, ardından Çankaya 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ortak gider alacak davası açtık. Mahkeme KMK m.20/a-c’yi uyguladı; her iki maliki de asıl alacak + %5 aylık faiz + yargılama gideri + vekalet ücreti yönünden mahkûm etti. Dosya 11 ayda karara çıktı, 8 ay sonra kesinleşip icrada tahsil edildi.

9. Dubleks Daire, Çatı Katı, Çatı Terası — Özel Durumlar

Dubleks sorunu çok sık karşıma gelir. İki içtihat yol göstericidir:

• Yargıtay 18. HD, çatı katı dubleks teras davalarında yönetim planında özel düzenleme yoksa çatı/terasın ortak alan niteliğinin korunduğunu kabul eder. Münhasır kullanım ile mülkiyet/masraf ayrı kavramlardır.
• Yargıtay 20. HD güncel kararlarında, çatı terasına çıkışın yalnızca dubleksten olması ve yönetim planında “terasın münhasıran … bağımsız bölümünün kullanımına özgülendiği” açıkça yazılı olması durumunda yine de yapısal onarımın ortak giderden karşılanacağı, ancak özel dekoratif müdahalelerin (ör. malikin yerleştirdiği pergola) şahsi sorumlulukta kalacağını vurgulamıştır.

Pratik özet:

• Kiremitli çatı yapısı → her halükarda ortak alan, ortak gider.
• Teras çatı + özel kullanım hakkı → su yalıtımı/strüktür ortak gider; ama üzerindeki lüks kaplama (mermer, peyzaj) malikin kendisinin.

10. Sık Yapılan Hatalar

Otuz yılda tekrar eden hataları buraya özet geçiyorum:

1. Karar defterine yazmadan iş yaptırmak. Masraf itiraza uğradığında dava kaybedilir.
2. Çağrıyı e-posta/WhatsApp ile yapmak. KMK m.29 “yazılı tebligat” arar; iadeli taahhütlü posta veya elden imza zorunludur. Maliklerin elektronik tebligat adresini verme rızası varsa UETS kullanılabilir.
3. Sadece bir teklif almak. Mahkemede piyasa rayici sorgulanır; en az iki bağımsız teklif standart uygulamadır.
4. Tavanı yüksek tutmak için “4/5 lazım” efsanesine kapılmak. Yarıdan fazla yeterli; gereksiz aşmak karar sürecini kilitler.
5. Kiracıya pay yansıtmak. TBK 303 karşısında geçersiz; daha sonra kiracı ödediğini iade davasıyla geri ister, malik hem ödenen parayı hem davayı kaybeder.
6. Gecikme faizini işletmemek. KMK m.20/c %5 aylık faiz kanuni; talep etmeyen yönetici maliklere karşı sorumluluk doğurabilir.
7. İhtarname göndermeden dava açmak. Temerrüt koşulu oluşmadan faiz işletilemez; önce noter ihtarı gerekir.
8. Yönetim planını okumamak. Yönetim planı kanundan sonra gelir; özel paylaşım hükmü varsa kanuni orana değil, yönetim planına göre hareket edilir (KMK m.28).

11. Ankara’da Sulh Hukuk Mahkemesi Süreci

Ankara’da kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (KMK m.33, HMK m.12). İlçe bazlı yoğunluklar:

• Çankaya Sulh Hukuk Mahkemeleri: 1990-2005 arası inşa edilen 8-12 katlı apartmanların çatı uyuşmazlıkları en yoğun. Çankaya Adliyesi, Söğütözü’nde. Dosya ortalama süresi 8-14 ay.
• Keçiören Sulh Hukuk Mahkemeleri: 3-5 katlı eski apartmanlarda yönetici yokluğu/toplantı yapılamaması sorunları hakim. Keçiören çatı tamiri için yerel usta bulmak nispeten kolay ama karar alamama sorunu sık.
• Yenimahalle Sulh Hukuk: Karma bina stokuyla denge durumda.
• Etimesgut ve Sincan: Yeni site projelerinde profesyonel yönetim firmaları devrede olduğundan uyuşmazlık nispeten az; olduğunda dosyalar hızlı ilerliyor.

Arabuluculuk: Kat mülkiyetinden doğan ortak gider alacağı, tüketici uyuşmazlığı sayılmadığı için 7155 s. Kanun kapsamında zorunlu arabuluculuk dışındadır; ancak tarafların iradi olarak arabulucuya başvurması mümkündür. 2024-2025’ten itibaren Ankara Adliye’sinde tarafların mahkeme öncesi Ara-Buluşma Merkezi’ne yönlendirildiği pratikler artmıştır.

E-Devlet & UYAP: Tüm dosya süreci UYAP Vatandaş Portalı üzerinden e-Devlet girişiyle takip edilebilir. Dosya duruşma tarihi, ara karar ve bilirkişi raporu çıktısı aynı gün portala düşer.

12. Gerçek Ankara Vakası — 8 Katlı Çankaya Apartmanı

Anonim bir dosya özetim:

Vaka: Bahçelievler’de 1998 yapımı, 16 bağımsız bölümlü apartmanda çatı akıntısı başladı. Son kat iki malik salonlarına sızan suyu dört ay ihbar etti. Yönetici bir teklif aldı (98.000 TL), toplantı çağırdı.

Sorun: Toplantıda 10 malik (toplam arsa payı 560/1000) evet dedi; 4 malik (260/1000) hayır dedi; 2 malik (180/1000) toplantıya gelmedi. Sayı çoğunluğu (10/16) ve arsa payı çoğunluğu (560/1000 > 500) birlikte sağlandığı için karar geçerli.

Uygulanan süreç:

1. İkinci teklif alındı (86.000 TL — dosyaya ikinci teklif olarak girdi).
2. Kurul kararı revize edildi; alçak teklif seçildi.
3. Karar deftere yazıldı, katılanlar imzaladı.
4. İki “hayır” maliki kararın iptali için Çankaya 5. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açtı → reddedildi (karar usulüne uygun).
5. “Ödemeyen” dört malike noter ihtarı çekildi; üçü ödedi.
6. Bir malik hâlâ ödemedi → icra takibi + alacak davası → 9 ayda kesinleşme → KMK m.20/c faiziyle birlikte tahsil.

Maliyet dağılımı örneği (86.000 TL):

• 100/1000 paylı daire → 8.600 TL.
• 50/1000 paylı daire → 4.300 TL.
• 200/1000 paylı dükkân → 17.200 TL.

İhtar ve icra sürecinde bizim ekibin hazırladığı keşif raporu ve fotoğraf arşivi, mahkemede kritik delil oldu. Piyasa değeri araştırmasında ikinci teklifin emsalle uyumu onaylandı; itiraz düştü.

13. Biz Ne Sunuyoruz? — Yönetime Sunulabilir Keşif Raporu

Çatı Tamir Ankara olarak yalnızca tamir işçiliği yapmıyor, apartman yönetimlerine mahkemeye sunulabilir formatta keşif raporu hazırlıyoruz. Raporda:

• Drone fotoğraf arşivi (üstten tüm çatı hattı)
• Bakanlık poz numaralarıyla birim fiyat analizi (2026 güncel; detay için çatı tamir fiyatı 2026)
• Hasar tespiti + nedensellik analizi (akıntı kaynağı tespiti; detay için çatı su kaçağı nasıl anlaşılır)
• Çözüm alternatifleri (çatı aktarma, kiremit tamiri veya çatı izolasyon tamiri)
• Maliyet tahmini + arsa payı dağılım tablosu

Rapor maliklerin kurul toplantısında delil olarak sunulabilir, gerektiğinde bilirkişi önünde savunulur. Ankara geneli — öncelikle Çankaya, Keçiören, Yenimahalle ve Etlik bölgeleri — için ücretsiz ön inceleme yapıyoruz.

Kapanış

Apartmanda çatı tamiri — teknik bir iş olduğu kadar hukuki bir süreçtir. KMK m.19/2’nin sayı + arsa payı çoğunluğu kuralını doğru uygulamak, karar defterini titiz tutmak, ihtarname ve icra takibiyle gecikme faizini işletmek, kiracıya yanlış pay yansıtmamak — tüm bu adımlar hem binanın varlığını korur hem maliklerin huzurunu sağlar. Yönetici, KMK’nın kendisine verdiği yetkiyi bilirse çoğunlukla avukata ihtiyaç bile duymadan süreci yürütebilir. Ancak ihtilaf büyüdüğünde, erken danışmanlık geç açılan davadan ucuzdur.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; somut hukuki durum için avukat görüşü alın.